ー大家さんが知っておきたい外壁塗装の法定耐用年数と減価償却ー

アパートやマンション、戸建てを賃貸経営している場合、建物を保護するために定期的な外壁塗装を行う必要があります。

 

集合住宅は一軒家よりも規模が大きい傾向があるため、外壁塗装費用も高額になりがちです。

ただ、賃貸物件は外壁のひび割れや色あせの補修を目的とした外壁塗装の費用は修繕費として計上が可能です。

 

今回は、賃貸物件の外壁塗装の法定耐用年数や減価償却について解説します。

 

 

確定申告での外壁塗装の勘定科目

 

事業に使う建物の外壁塗装を経費とする場合は確定申告が必要です。

経費として計上する場合の勘定科目は「修繕費」または「建物（資本的支出）」の2つがあります。

 

1.修繕費

 

外壁のひび割れ補修や雨漏り修理、自然災害などで破損した部位の修繕など、部分的な修繕の場合は勘定科目が「修繕費」となります。

修繕費の場合は工事を行った年の経費として一括処理できます。

 

 

2.建物（資本的支出）

 

建物の資産価値を高める工事は勘定科目が「建物」です。

たとえば全面的な外壁塗装や遮熱塗料による外壁塗装などが該当します。

 

この場合、かかった経費は既存の減価償却資産と種類、耐用年数を同じくする新たな減価償却資産を取得したものとして、既存の原価償却資産の法定耐用年数の各年に「減価償却費」として費用計上されます。

 

 

修繕費のメリットとデメリット

 

修繕費として計上するか、資本的支出で計上して減価償却するか、どちらが良いのか迷うこともあるでしょう。

しかし、どちらにもメリット、デメリットは存在します。

 

まずは、修繕費で計上する場合のメリットとデメリットをご紹介します。

 

 

修繕費のメリット

 

修繕費のメリットは外壁塗装をした年度に一括で計上できるため、一時的な節税が可能なことです。

 

 

修繕費のデメリット

 

修繕費のデメリットは、収入がほとんどなかったときに融資を申し込みたい場合、営業不振とみなされて融資を断られる可能性があることです。

 

 

資本的支出のメリットとデメリット

 

一方、資本的支出で計上して減価償却をする場合のメリットデメリットは以下となります。

 

 

資本的支出のメリット

 

減価償却をすることで法人税上は毎年計上する必要がなく、赤字の年は経費計上しなくて良いことになります。

つまり、収入の変動が激しいときにも後から柔軟な対応が可能です。

 

このため、事業収入を調整して融資の審査に通りやすくなるほか、賃貸物件による収入がある場合は、一定的に入る収益からから経費を差し引くことができるため、有効な節税対策になります。

 

 

資本的支出のデメリット

 

デメリットとしては、年度ごとに計上できる経費に上限があること、赤字で経費計上を持ち越した場合、金融機関から減価償却不足を指摘され、不足分を控除して審査される場合があり、融資の審査に不利になるケースがあることです。

 

 

外壁塗装の法定耐用年数

 

法定耐用年数とは税務上の耐用年数で、減価償却の際に償却年数として使用されるものです。

 

外壁塗装の法定耐用年数は塗装する建物の構造や用途により変わります。

 

建物の構造	用途	法定耐用年数
木造・合成樹脂構造	事務所	24年
	店舗・住宅	22年
	工場・倉庫	15年
木骨モルタル造	事務所	22年
	店舗・住宅	20年
	工場・倉庫	14年
鉄骨鉄筋コンクリート造 鉄筋コンクリート造	事務所	50年
	店舗・住宅	47年
	工場・倉庫	38年

 

 

メーカーの定める耐用年数とは違うため注意が必要

 

法定耐用年数はメーカーが定める耐用年数とは異なりますので注意が必要です。

メーカーが定める耐用年数は、外壁塗料の製品それぞれに対しての寿命を定めたものです。

 

つまり、外壁塗装工事をいつ行うかといったタイミングについてはメーカーの耐用年数を参考にし、経理上の処理に関しては法定耐用年数を使用します。

 

塗料の耐用年数は製品によって異なるものの、次のようになります。

 

塗料の種類	耐用年数
ウレタン塗料	約6～8年
シリコン塗料	約8～12年
フッ素塗料	約12～20年
光触媒塗料	約15～20年
無機塗料	約20～25年

 

一般的に、耐用年数が長い塗料は塗装費用が高くなる傾向があります。
予算、コストパフォーマンス、塗料の機能性、外壁材との相性などを総合的に見て塗装する塗料を選びましょう。

 

 

マンションの外壁塗装のタイミング

 

ここまで、経費で使用するための法定耐用年数や経費の計上方法などについてご紹介してきました。
実際に賃貸経営する物件ではどのようなタイミングで外壁塗装をしたら良いのでしょうか。

ここでは、マンションを例にご紹介します。

 

 

マンションの塗り替えサイクル

 

国土交通省は、およそ12年に一度の大規模修繕を行うことを推奨しています。

大規模修繕工事の実態調査結果によれば、多くの場合、大規模修繕工事は13～16年の周期で行われます。

 

あくまでも目安ですので必ずしもこの周期で塗り替えが必要なわけではありません。目立った劣化症状が現れていなくても、12年以上経過したら外壁塗装を行った方が良いでしょう。

 

 

劣化症状が現れている

 

前回の外壁塗装から12年経過していなくても、劣化症状が現れたら塗り替えを行う必要があります。

 

マンションの劣化具合を判断するのは専門的な知識を要するため、オーナーのみで劣化状態を診断するのは難しいのが現実です。

しかし、基本的な劣化症状を知っておき、定期的にチェックしておくことも大切です。

 

外壁をチェックするときは、次のような劣化症状が現れていないか確認します。

 

1.外壁や柱、梁等にひびがある

2.ベランダ・バルコニーの手すりの付け根にひび割れがある

3.外壁、柱、梁等のコンクリートに剥がれ、欠けがある

4.外壁のタイルに浮き、剥がれがある

5.外壁が色褪せている

6.外壁に触れると手に粉が付いてくる

7.地面に外壁塗装の塗膜がポロポロ落ちている、外壁塗装が剥がれている場所がある

 

これらの症状が現れている場合、劣化が進行している可能性がありますので、外壁塗装業者に相談して外壁塗装などの適切な修繕を行う必要があります。

 

 

賃貸物件は定期的に外壁塗装をする

 

アパート、マンション、戸建てなどを賃貸物件として所有している場合、建物を長く保つためにも定期的な外壁塗装が必要です。

 

外壁塗装は建物の美観を保つだけでなく、入居希望者に好印象を与える効果もあり、オーナーとしてはしっかりと行っておきたい修繕工事の一つと言えるでしょう。

 

外壁塗装費用は修繕費と資本的支出による耐用年数に応じた減価償却の2つの方法がありますので、工事内容がどちらに該当するのかを確認しておくことも大切です。